杜锋，上海商品房买卖纠纷律师,现执业于上海市恒业律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

济南农村拆迁补偿是怎样的？

昂仁县律师 容县律师 吴起县律师 宁南县律师 郯城县律师 天柱县律师 仲巴县律师

农村地区的拆迁除了能改变当地的经济发展面貌之外，也可以加快我国城市化的进程。但是在实际的拆迁过程中有不少纠纷发生，特别是有关拆迁补偿方面的纠纷。为了最大可能的降低拆迁纠纷发生，济南市政府出台了济南农村拆迁补偿政策，以作当地农村拆迁补偿的标准。

第一章总则

第一条为加强土地管理，保证征用土地工作的顺利进行，维护集体土地所有者和使用者的合法权益。根据《中华人民共和国土地管理法》和《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称征用土地，是指国家为公共利益及实施规划的需要，按照规定程序和批准权限，依法给予农村集体经济组织及农民补偿，将农民集体所有土地征为国有土地的行为。

第三条本市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区行政区域内征用土地工作适用本办法。

第四条征用土地工作在市政府的领导下，由市国土资源行政主管部门主管，具体工作委托市征地办公室实施。区国土资源管理部门在市国土资源行政主管部门的指导下，配合征地办做好征用土地的工作。

各区人民政府、乡街道办事处负责做好被征地单位的组织工作，保障征用土地工作顺利进行。

市计划、规划、财政、劳动和社会保障、民政、公安、房产、农业、林业、水利等部门应按照各自职责，做好征用土地的相关工作。

第二章征地管理

第五条市政府实施统一征用土地，其他任何单位和个人不得与农村集体经济组织协商征地事宜，不得与其签订征地补偿安置协议。

第六条统一征用土地可以通过成片征用、项目捆绑征用、单独选址征用三种方式实施。

成片征用土地是指政府根据公共利益及实施规划需要，大范围集中连片征用土地的行为。

项目捆绑征用土地是指政府根据建设用地报批规定，将多个项目用地捆绑后成批次征用土地的行为。

单独选址征用土地是指政府对符合单独选址条件或单独报批条件的项目用地，按项目征用土地的行为。

第七条通过项目捆绑和单独选址方式征用土地的，建设项目单位应当持用地申请、立项批准文件、规划定点意见等资料，向市国土资源行政主管部门申请用地。市国土资源行政主管部门在收到用地申请10日内，应当作出是否受理答复，并书面通知申请用地单位。

第八条征用土地按下列程序办理：

征地办在征用土地所在区域张贴市政府征地冻结通告，并通知有关部门在征地范围内暂停办理户口的迁入、分户、房屋交易、翻建、装修、核发营业执照、调整农业产业结构等有关事宜。

征地办会同区国土资源管理部门，对拟征用的土地范围内的权属、地类、现状、人口进行调查，拟定农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案，编制建设用地呈报说明书，经市国土资源行政主管部门审查，报市政府审核后，按法定程序报批。

征用土地方案经批准后10日内，征地办将批准征地机关、批准文号、征用土地的所有权人、位置、地类、面积以及征地补偿标准、人员安置办法、办理征地补偿登记的期限、地点等在被征用土地所在地的乡村予以公告。

被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定的期限内，持《集体土地所有权证》、《集体土地使用权证》及其他有效权属证明资料，到指定地点办理征地补偿登记。在规定期限内不办理征地补偿登记的，其补偿内容以征地办和区国土资源管理部门调查结果为准。

征地办和区国土资源管理部门根据登记情况，会同有关部门拟定土地补偿安置方案，经市国土资源行政主管部门审核后，在被征用土地所在地的乡村予以公告。被征用土地的所有权人和使用权人对征用土地补偿安置方案有不同意见的，应在公告之日起10日内提出。

征地办和区国土资源管理部门根据被征用土地所有权人和使用权人提出的意见和建议，对征用土地补偿安置方案进行修改，经市国土资源行政主管部门审核，报市政府批准后公告实施，并于90日内将征用土地补偿费用全额支付。

第九条征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。根据土地用途，可将征地补偿费用分为土地补偿费、人员安置补助费以及青苗和地上附着物补偿费。

第十条征用土地补偿费用按下列规定支付：

农村集体经济组织的土地全部被征用，农村集体经济组织建制被撤销的，征地办应与被撤销农村集体经济组织的主管乡办事处签订协议，将土地补偿费、人员安置补助费、青苗和地上附着物补偿费支付给主管乡办事处，由主管乡办事处按规定用于被撤销的农村集体经济组织成员的安置。

农村集体经济组织的土地被部分征用的，征地办应与被征地的农村集体经济组织签订协议，将土地补偿费、人员安置补助费、青苗和地上附着物补偿费支付给农村集体经济组织。

土地补偿费用于发展生产和安置农民生活，人员安置补助费支付给安置单位或被安置人，青苗和地上附着物补偿费支付给所有权人。

第十一条征用土地方案经依法批准，并对当事人进行了补偿安置后，被征地单位应当按征用土地协议规定的期限交付土地。征地补偿安置争议不影响征用土地方案的实施。

第十二条对提前完成补偿安置任务交付被征用土地的，由市政府给其所在地的区政府、乡办事处、农村集体经济组织以奖励。

第十三条新增建设用地收益缴纳市财政后，由市、区两级政府按规定用于土地开发和城市建设。

征地办可在征用土地总价款中按一定比例计取征地服务费，征地服务费列入征地成本。征地服务费的计取标准由市国土资源行政主管部门会同市财政部门制定。

第三章土地补偿

第十四条土地补偿费的确定按被征用耕地前三年平均年产值的倍数计算。

第十五条土地补偿费按下列规定执行：

征用城市规划区范围内的耕地土地补偿费标准为该耕地年产值的8—10倍。

征用城市规划区范围外的耕地土地补偿费标准为该耕地年产值的6—8倍。

征用菜地土地补偿费标准为该菜地年产值的8—10倍。

征用林地、苇塘、水面等农用地，土地补偿费标准为相邻被征用耕地年产值的5—6倍。

征用乡村公共设施或公益事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体建设土地，土地补偿费标准为相邻被征用耕地年产值的5—7倍。

征用未利用土地，土地补偿费标准为相邻被征用耕地年产值的3倍。

具体补偿标准见附表一。

第四章人员安置

第十六条征用土地需要安置的人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用土地单位平均每人占有耕地的数量计算。

根据征地确定的安置人员数量和被安置人的年龄构成确定具体被安置人。被安置人应当经农村集体经济组织民主评议产生，报乡办事处批准后确定。乡办事处应当将被安置人员登记造册，报征地办备案。

第十七条人员安置补助费分别为：土地安置补助费、养老保险费、就业补助费、抚养费和医疗补助费。具体补助标准见附表二、三。

征用未利用土地的不支付人员安置补助费。

第十八条对被安置人可以采取社会保险、就业、调整土地等形式进行安置。采取社会保险安置的具体办法，由市国土资源行政主管部门会同市劳动和社会保障部门制定，报市政府批准后公布实施。

第十九条下列人员的安置补助费按以下方式支付：

被安置人员是五保户的，乡办事处或农村集体经济组织将人员安置补助费一次性拨付给乡民政部门，由民政部门按规定安置。

被安置人员是现役士兵的，乡办事处或农村集体经济组织将人员安置补助费一次性拨付给原户口所在地的民政部门，待其退伍后，由民政部门作为安置费一次性发放给本人。

被安置人员