上海商品房买卖纠纷律师

-杜锋

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二手房交易税费计算标准是什么 出售二手房如何防范风险?

添加时间:2022年6月22日 来源: 上海商品房买卖纠纷律师   http://www.xaspfls.com/

 杜锋,上海商品房买卖纠纷律师,现执业于上海市恒业律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

二手房交易税费计算标准是什么

  二手房交易税费是指在二手房交易中,税务部门向买卖双方征收的各类税费,包括:增值税契税由买方交纳,交税比例是:

  1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。

  2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

  过户费用:

  1、契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担;

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  2、营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.8%缴纳。卖方承担;

  3、土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%预缴纳,按照超率累进税率计算,多退少补。卖方承担;

  4、所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值房屋现值差额20%缴纳。卖方承担;

  5、房屋交易手续费:按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担;

  6、房屋产权登记费:80元。买方承担;

  7、房屋评估费:按评估额0.5%。

  二、二手房交易税费由谁交

  买卖房屋的税收,国家列明买卖双方各自应承担的费用标准,各项费用应由谁承担清晰可见,购房的承担其自身的购房交易税费,卖房的承担其自身通过出售房屋所得收益应缴纳的税费;但自2006年国家出台;国十五条;,其中规定,;从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;。

  按国家相关部门规定,个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的,前二者是房屋卖出所产生,而卖方就是所得者,所以,这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大,就成了卖方定价的一个重要标准。因此,很多卖家相应降低房价,搞一刀切,净收房价,所有税费由买方负责了。不过生意场上,一个愿打一个愿挨,当各自认为物有所值时,买卖就成功了。

  税费由谁交的问题,实际上国家有明文规定,全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的,如果卖家交税费,那么房价可能就高一些,买家交税费,房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的,从这个角度讲税费由买家交也是合理的。

  上述内容为您详细介绍了;二手房交易税费计算标准是什么;的相关内容,二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费,在购买二手房之前也需要详细了解一下二手房交易税费计算标准,希望上述内容对您有所帮助。

出售二手房如何防范风险?

相信好多人都知道买二手房存在一定风险,例如:无法过户、户口等问题,其实出售房也存在风险。那么出售房子会有哪些风险呢卖房该如何规定风险呢

  出售房屋存在什么风险

  1、房子挂牌后卖不出去;

  2、买方价格压太低;

  3、买方毁约;

  4、买方购房资格不够或贷款资金不足支付全部房款,不能履行合约,交易终止;

  5、自己不想卖房了,要赔偿巨额违约金;

  6、二手房交易合同签订后,银行不放款;

  7、房子已过户,尾款拿不到。

  如何预防卖房风险

  1、明确挂牌期限

  卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除了要商定挂牌价格,还应该确定好好委托方式和中介挂牌的期限,从而避免房子一直卖不出去的风险。

  此外,有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来,但最后签约的肯定是他人,卖房人应该提前说明情况,如果不允许此类情况发生,需与中介进行约定。

  2、谨收定金

  ①二手房交易流程进行到议价过程的时候,中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件,则从中介处签收定金。

  但很多中介公司会要求由自己保管定金,卖方对此要慎重。因为此时会发生一种情况:房子卖了,定金转为佣金倒也算了,就怕买方毁约卖方可以没收定金时,中介公司却要求分卖方一杯羹。

  ②定金是买方为确保契约覆行,交付卖方的金钱,具有契约上的效力。您收下定金后,若买方反悔,则您有权没收定金;

  反之若卖方反悔,则必须加倍退还。所以,收取定金的时候一定要对定金比例进行把握。

  3、谨慎签约,预防问题

  ①将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方,最好在合同中写下来;

  ②主动提供;三项证明;:如有共有人,须提供房屋共有人同意出售的证明;如有抵押,则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明;如该房已经出租,则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明;

  ③交易流程必须与房款支付挂钩,确保在房屋过户前后拿到房款。

  4、向银行取得放款承诺

  签约时,买方通常只支付首期款,余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款,如在房屋过户后、银行放款之前,买方取消了贷款,则银行自然不会再放款给卖方,故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。

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