宋，西安商品房买卖纠纷律师,现执业于陕西吉尔律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

夫妻一方擅自卖房签订的房屋买卖合同有效吗？

　　我们知道，结成夫妻后，双方对共同共有的房产、车子等具有同等的处分权，出卖家里的房子，签订房屋买卖合同时要经过双方的同意。而有些夫妻感情不和，濒于离婚的地步，夫妻一方为争取更多的财产，擅自卖房，可能会直接影响房屋买卖合同的法律效力。

　　首先，签订的房屋买卖合同是否有效，首先具备以下条件：

　　1、买卖双方具有相应的订立合同的能力

　　具体而言，就是当事人都具备签合同的资格，具有相应的民事权利能力和民事行为能力。

　　其中，具备民事行为能力人，就是指十八周岁以上的行为人，以及已满十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的行为人。

　　另外，具备民事权利能力，在房屋买卖合同中，要求出卖人是房屋的所有权人，可以独立跟买受人做买卖交易。

　　2、买卖双方对房屋买卖的意思表示真实

　　如果一方以欺诈等签约，则违背了真实意思表示，合同当事人受有损失的，还可以去法院请求撤销。

　　3、不违反法律和社会公共利益。

　　其次，夫妻一方擅自卖房，房屋买卖合同是否有效得具备以下要件：

　　1、买受人是善意第三人，没有跟对方恶意串通损害其配偶的利益；

　　2、买受人为买房付了合理的价钱，即房价为市场价；

　　3、买受人已经办理了产权登记手续。

　　所以，虽然未取得另一方配偶的同意，但同时具备以上要件的，那么该房屋买卖合同即有效。反之，将直接影响买卖合同的效力，并且，合同被认定为无效的话，房屋将要归于原来的状态。

　　最后，其实房产属于夫妻共同财产的话，往往在登记证书上会明确，所以签订房屋买卖合同时，第三人往往会知道应该属于夫妻共同共有的房产。当然，第三人确实是不知情人，夫妻另一方为此遭受损失的，可以积极去法院起诉维权。

二手房买卖合同必须约定定金吗？

　　通常上，购买新房时，若是房子还没完工，但是买卖双方已经确定建立买卖关系的，那么买房会先交定金。但是，签订二手房买卖合同时，因为房子已经是建成的，所以有些人被要求交定金时便考虑是否必须给。

　　事实上，二手房买卖合同的定金不是必须约定的，是否需要支付定金关键在于双方当事人的约定。

　　约定了定金后，买受人交付全款时，定金将抵作价款或者收回。并且，交付购房定金后，若是出现违约不履行合同约定的情况，将会产生以下的法律后果：

　　1、买受人交付定金后又不履行约定，交付剩下的房款的，将损失定金利益，不能拿回来；

　　2、出卖人交付定金后又不履行约定，需要双倍返还定金。

　　另外，现在人达成房屋买卖合同，约定定金已经变成普遍现象，所以若是在二手房买卖合同中约定了定金，要注意以下几点：

　　1、约定定金时，要以书面形式，可以签订定金合同或是在二手房买卖合同中约定定金条款；

　　2、约定定金时，对定金数额可以协商，但是按规定不得超过房价款的20%，超出部分不受定金罚则的约束，只能作为预付款。

　　最后，双方在二手房买卖合同中约定定金，并因为定金产生纠纷，比如一方违约，若是情况较为复杂，涉及的定金数额又大的，建议可以在必要时积极去法院起诉处理，并且可以找个专业律师协助。